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CABINET DE GESTION DE PATRIMOINE & TRANSACTIONS IMMOBILIERES

Agence Immobilière

Transactions Immobilières. Reprise & Cession d’Entreprise

Audits Immobiliers d’Entreprise.

GESTION PATRIMONIALE

La gestion de patrimoine peut se définir comme l’activité qui permet d’optimiser le patrimoine d’une personne et, de le sécuriser. Par nature, l’activité est pluridisciplinaire à l’instar du Cabinet PREMIUM GESTION, car l’optimisation et la sécurisation peuvent s’entendre d’un point de vue juridique, fiscal et/ou financier. Plus précisément, la gestion de patrimoine va avoir pour objet de faire fructifier un patrimoine, tout en le protégeant des aléas de la vie personnelle ou professionnelle et, en limitant autant que faire ce peut, son imposition. Elle doit par ailleurs, permettre sa transmission dans les meilleures conditions possibles.

Le Cabinet PREMIUM GESTION oriente ses clients, qu’ils soient particuliers ou professionnels dans des choix de placement tout en les informant des conséquences juridiques et fiscales des orientations prises par eux. Dans le cadre de cette orientation, le droit financier renvoie aux règles concernant la prestation de Conseilleur en Investissement Financier. PREMIUM GESTION est titulaire d’un agrément C.I.F. auprès de l’Autorité des Marchés Financiers (A.M.F). ORIAS auprès de l’ACPR.

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Gestion d’Entreprise & Gestion Privée. Pôle Immobilier & Pôle Financier Gestion Juridique PREMIUM GESTION fournit un conseil adapté et personnalisé, en fonction, tout à la fois de la situation financière de son client, de son expérience en matière financière et de ses objectifs en matière d’investissements. Le cabinet pratique un Bilan Patrimonial qui sera le préalable indispensable, après un Audit exhaustif, à la délivrance des conseils et des préconisations adaptés.

Un cabinet de gestion expérimenté

La Gestion Conseillée : 20 ans d’expérience à la Direction Patrimoine d’une Banque Internationale Prestigieuse ; Formateur Grands Comptes pour les enseignes Banque/Assurance. Le Cabinet PREMIUM GESTION, c’est l’assurance d’un Accompagnement sur mesure ; Celui d’ experts qualifiés et dans vos choix et vos décisions d’investissement. Actions, Obligations, Produits dérivés, Produits structurés…… Après un Audit Patrimonial.


LA GESTION DEDIEE

Gestionnaire de Patrimoine privé.

CABINET PREMIUM GESTION

A SAINT-JEAN (31)

11, Boulevard de Ratalens 31240 SAINT-JEAN

DROIT DU PATRIMOINE & DROIT FINANCIER.

Gestion Internationale

La fiscalité est un facteur important de compétitivité économique qui peut permettre d’expliquer, au moins en partie, au regard des objectifs patrimoniaux poursuivis, les raisons de l’installation ou l’investissement dans un pays en particulier.

Le développement des nouvelles technologies, la multiplication des échanges, l’accélération des investissements internationaux, la mobilité toujours plus importante des hommes permettent désormais de bénéficier d’un horizon de choix mondial. Dans ce contexte, les problématiques de fiscalité internationale deviennent incontournables.

Négociateur Professionnel

Alternative Dispute Resolution. Mediateur A.D.R. Professional.

ACTUS PREMIUM GESTION : Infos

Accepter ou Refuser La Succession.

Lorsqu’on hérite, c’est de tout : es biens du défunt, mais aussi malheureusement de ses dettes. L’héritier a trois options : accepter la succession, y renoncer radicalement ou l’accepter « à concurrence de l’actif net ». Pour être sûr de prendre la bonne décision, mieux vaut donc bien connaître les modalités et es effets de cahcune de ces possibilités.

La personne disparue laisse un « patrimoine » qui forme un tout. Les « héritiers » reçoivent les actifs du défunt, c’est à dire ses avoirs : la maison, le portefeuille boursier, les comptes bancaires…. Et ils héritent aussi du passif, c’est à dire des dettes. Ils devront rembourser certaines d’entre elles sur leur argent si l’actif de la succession n’y suffit pas. Il faut donc, évaluer a situation : même sans connaître le montant exact du patrimoine, le notaire peut l’évaluer en interrogeant les banques et en analysant les documents personnels du défunt. Les dettes : Le défunt laisse forcément des dettes, à commencer par les factures liées aux dépenses de la vie courante (gaz, eau, électricité, téléphone….). S’y ajoutent les dépenses liées au décès lui-même, comme les frais de dernière maladie, frais funéraires.. Certaines peuvent rester inaperçues un certain temps, par exemple, le défunt a pu se porter caution pour son petit-fils, vis à vis de son propriétaire pour le loyer de son studio. Cet engagement se transmet aux héritiers, sachant que l’on ne peut leur réclamer les dettes antérieures au décès. Ainsi on ne peut exiger d’eux des impayés de loyers postérieurs au décès.

La prestation compensatoire : Le défunt versait peut-être à un ex-conjoint une prestation compensatoire, sous forme de rente ou de capital payé de façon échelonnée (sur huit ans maximum, en principe). Quelle que soit sa forme, cette dette est à régler par les héritiers sur la succession : le solde dû vient en déduction de la succession à partager . Si celle-ci n’est pas suffisante, les héritiers n’ont pas à s’acquitter de cette dette. Ce principe vaut également s’ils ont accepté la succession. Les héritiers peuvent décider ensemble de maintenir le versement de la prestation compensatoire. Un tel accord doit être constaté par un acte notarié. De ce fait, ils deviennent personnellement débiteurs et doivent alors, si nécessaire, la payer avec leur propre argent.

Les prestations sociales : Si le défunt recevait des prestations de l’aide sociale, l’administration peut, pour certaines, en récupérer tout ou partie sur la succession, et, dans le cas ou celle-ci, est insuffisante, sur les sommes versées après 70 ans sur les contrats d’assurance-vie. Les règles diffèrent selon les prestations. Si la succession et l’assurance vie sont insuffisantes, les héritiers n’ont pas à rembourser les prestations versées avec leur propre argent. Cette récupération n’est pas systématique : la décision est prise par la commission de l’aide sociale du département, qui statue au cas par cas. Si le défunt percevait une prestation d’aide sociale du département, l’allocation de solidarité aux personnes âgées ou l’allocation supplémentaire du Fonds de solidarité vieillesse, également récupérables, il faut le signaler au notaire.

Décider : Dans quels délais ? Un héritier a quatre mois pour décider d’accepter la succession avec ou sans réserve, ou, d’y renoncer. Passé ce délai et sans décision de sa part, il peut être sommé de se prononcer par un cohéritier, un créancier du défunt, une personne qui hériterait s’il renonçait ou encore, l’Etat. Cette sommation peut prendre la forme d’une lettre recommandée avec avis de réception. L’héritier a alors deux mois pour prendre sa décision ou deandre un délai supplémentaire au juge. Celui-ci ne lui sera accordé que s’il justifie d’un motif sérieux et légitime, ou pour clôturer l’inventaire en cours. Si, à l’issue des deux mois ou du délai supplémentaire, il n’a toujours pas fait connaître sa décision, il sera censé avoir accepté, tout simplement. Si personne ne demande à l’héritier de prendre position : Il a dix ans, au maximum pour se prononcer, (pour les successions ouvertes avant le 1er janvier 2007 : ce délai est de 30 ans). Au-delà de cette décennie, il est considéré comme ayant renoncé. Lorsque le conjoint survivant a conservé la jouissance des biens, ce délai de 10 ans ne commence à courir au’à son décès. Cela signifie que les enfants ont encore dix ans après le décès du second parent pour se prononcer sur l’héritage du premier.

Accepter simplement : Lorsque la situation financière du défunt est saine, la succession peut être acceptée purement et simplement. Les personnes placées sous tutelles n’ont plus besoin de l’autorisation du juge. Il n’y a pas de formalité obligatoire. L’acceptation peut se faire de façon expresse en envoyant au notaire une lettre ou en demandant la délivrance d’un certificat de propriété, document attestant d’un droit de propriété sur la succession. L’acceptation tacite : Certaines démarches ou certains actes peuvent laisser supposer que vous avez accepté la succession sans en avoir manifesté explicitement la volonté. On parle alors d’acceptation tacite. Conséquence : vous risquez d’être considéré comme héritier, et, les créanciers du défunt pourraient se tourner vers vous pour récupérer leur dû. Il y a acceptation tacite quand il y a une vraie intention d’hériter : la personne se joint à une demande de partage de la succession, ou elle vend un bien de la succession et garde l’argent pour elle.

A suivre : Ne donnent pas la qualité d’héritier les actes conservatoires, c’est à dire, réalisés pour sauvegarder et/ou conserver le patrimoine, ou éviter la perte d’un droit.


TRESORERIE D’ENTREPRISE

Placer sa trésorerie d’entreprise

Dans le cadre d’une analyse approfondie de votre patrimoine privé et professionnel, vous êtes accompagné individuellement dans la réalisation de votre projet patrimonial. Votre patrimoine étant unique, à l’image des efforts et des risques que vous avez consentis, nous élaborons ensemble une stratégie rigoureuse permettant de le protéger et de le développer. Quelles solutions pour la trésorerie stable d’entreprise ? Avec des taux au plus bas et des contraintes réglementaires toujours plus fortes (Bâle 3 et Solvency 2), les solutions traditionnelles bancaires ne permettent plus une rémunération correcte de votre trésorerie. Vous présenter des solutions adaptées à ces nouvelles conditions de marché à travers nos mandats de gestion dédiée, la création de votre produit structuré, la souscription d’un contrat de capitalisation, etc.


Veille Juridique

LA GARANTIE DE PARFAIT ACHÈVEMENT EN PRATIQUE.

La garantie de parfait achèvement permet au maître d’ouvrage d’obtenir la reprise des désordres dénoncés à l’entrepreneur dans l’année suivant la réception de l’ouvrage.

La garantie de parfait achèvement se distingue donc des autres garanties légales que sont la garantie décennale et la garantie biennale en ce qu’elle met à la charge du locateur d’ouvrage une obligation de faire, l’obligation de reprendre les travaux.

Elle est prévue à l’article 1792-6 alinéa 2 et suivants du Code civil qui dispose :
« La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.
Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné.
En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.
L’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.
La garantie ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage
 ».
Quels types de désordres relèvent de la garantie de parfait achèvement ?
La garantie de parfait achèvement couvre les désordres réservés à la réception et apparus dans un délai d’un an à compter de celle-ci.
Elle couvre tous les désordres quelle que soit leur nature (défaut de conformité, vice de construction, non-façon), leur origine, leur gravité et leur caractère caché ou apparent.
Relèvent donc de la garantie de parfait achèvement :
- Les désordres apparents ayant fait l’objet de réserves ou ceux apparus dans l’année suivant la réception ;
- Les défauts de conformité ;
- Les défauts d’isolation phonique [1].
La garantie de parfait achèvement ne couvre toutefois pas les désordres résultant de l’usure normale ou de l’usage.
Enfin, la garantie de parfait achèvement ne couvre pas les désordres apparents qui n’ont pas fait l’objet de réserves lors de la réception dès lors qu’une réception sans réserve purge l’ouvrage des désordres apparents [2].
Qui sont les bénéficiaires de la garantie de parfait achèvement ?
Le maître d’ouvrage est le seul bénéficiaire de la garantie de parfait achèvement.
En cas de cession de l’ouvrage, la garantie sera transmise avec la chose à l’acquéreur qui pourra donc s’en prévaloir.
Qui sont les débiteurs de la garantie de parfait achèvement ?
La garantie de parfait achèvement n’est due que par l’entrepreneur ayant réalisé les travaux affectés par le désordre.
Ainsi, en vertu de la garantie de parfait achèvement, chaque locateur d’ouvrage doit reprendre ses travaux en cas de désordre affectant ces derniers et dénoncés dans le délai d’un an suivant la réception.
Il se peut que la cause d’un désordre relève de la sphère d’intervention de plusieurs entrepreneurs distincts. Dans ce cas, chaque entrepreneur devra reprendre la partie de l’ouvrage qu’il a réalisé. Le maître d’ouvrage devra donc dénoncer le désordre auprès de chaque locateur d’ouvrage.
Ne sont pas tenus de la garantie de parfait achèvement, l’architecte, le bureau d’études ou le vendeur d’immeuble à construire [3].
Peut-on prévoir une clause dans le contrat liant le maître d’ouvrage à l’entrepreneur permettant d’exclure la garantie de parfait achèvement ?
La garantie de parfait achèvement est d’ordre public.
En effet, l’article 1792-5 du Code civil prévoit que toute clause ayant pour effet d’exclure la garantie de parfait achèvement ou d’en limiter la portée doit être réputée non écrite.
En pratique, comment dénoncer des désordres sur le fondement de la garantie de parfait achèvement ?
La garantie de parfait achèvement couvre :
- Les désordres apparents ayant été réservés lors de la réception,
- Les désordres cachés à la réception et dénoncés par notification écrite dans l’année de celle-ci.
Lors de la réception des travaux, le maître d’ouvrage doit veiller à faire figurer dans le procès-verbal de réception tous les désordres apparents affectant l’ouvrage. En effet, la garantie de parfait achèvement ne couvrira pas les désordres apparents n’ayant pas fait l’objet de réserves dès lors que les constructeurs sont, dans cette hypothèse, déchargés de toutes responsabilités.
La garantie de parfait achèvement s’étend aux désordres cachés à la réception et signalés par le maître d’ouvrage à l’entrepreneur concerné par notification écrite dans le délai d’un an à compter de la réception.
Les désordres cachés à la réception ou apparus postérieurement doivent être dénoncés par lettre recommandée avec accusé de réception et ce, afin de pouvoir établir que la notification a bien été régularisée dans le délai d’un an à compter de la réception des travaux.
Dans quels délais les travaux de reprise doivent-ils être réalisés ?
L’entrepreneur, à qui des désordres ont été dénoncés dans le procès-verbal de réception par le biais de réserve ou postérieurement par voie de notification écrite, doit effectuer les travaux de reprise nécessaires.
Il revient au maître de l’ouvrage et à l’entrepreneur de fixer, ensemble, les délais d’exécution des travaux de reprise. La réalisation des travaux met fin à la garantie de parfait achèvement.
La garantie de parfait achèvement doit être mise en œuvre dans le délai d’un an à compter de la réception des travaux mais l’exécution des travaux de reprise peut se poursuivre au-delà du délai annal.
Néanmoins, afin de préserver son action fondée sur la garantie de parfait achèvement, le maître d’ouvrage devra assigner au fond l’entrepreneur dans le délai d’un an à compter de la réception des travaux.
Que faire si l’entrepreneur ne respecte pas le délai amiablement fixe ?
Si l’entrepreneur ne respecte pas le délai ayant été fixé avec le maître d’ouvrage, ce dernier peut, après mise en demeure demeurée infructueuse, faire exécuter par une autre entreprise les travaux aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.
Dans quel délai la garantie de parfait achèvement doit être mise en oeuvre judiciairement ?
La garantie de parfait achèvement doit être mise en œuvre judiciairement dans son délai d’exercice qui est d’un an à compter de la réception des travaux.
Il ressort de la jurisprudence de la Cour de cassation que la demande en justice formée au titre de la garantie de parfait achèvement plus d’un an après la réception est irrecevable [4].
Le non-respect de ce délai de mise en œuvre est sanctionné par la forclusion.
Ce délai d’un an peut toutefois être interrompu par :
- Une assignation en justice (en référé ou au fond),
- La reconnaissance par l’entrepreneur de sa responsabilité.
L’interruption fait courir un nouveau délai d’un an.
Dans le cas d’une assignation en référé-expertise délivrée par le maître d’ouvrage, l’ordonnance de référé désignant l’expert judiciaire aura pour effet de faire courir un nouveau délai d’un an.
Dans le cadre d’une vente en l’état futur achèvement, la garantie de parfait achèvement est-elle applicable ?
La garantie de parfait achèvement n’est pas due par le vendeur d’immeuble à construire puisqu’il n’est pas un constructeur.
Ce dernier est toutefois débiteur de la garantie des vices de construction et des défauts de conformité apparents prévue aux articles 1642-1 et 1648 du Code civil.
La garantie des vices et défauts de conformité apparents qui bénéficie aux propriétaires successifs de l’immeuble couvre tous les vices et défauts de conformité apparent à la livraison ou apparu dans le mois suivant, quel que soit leur gravité (des désordres simplement esthétiques au plus grave [5]).
Néanmoins, ces deux garanties se combinent dès lors que le vendeur d’immeuble à construire est créancier de la garantie de parfait achèvement vis à vis du constructeur.
Ainsi, l’acquéreur en VEFA pourra saisir le vendeur sur le fondement de la garantie des vices de construction et des défauts de conformité apparents et lui-même saisira l’entrepreneur concerné sur le fondement de la garantie de parfait achèvement afin d’échapper aux sanctions de l’article 1642-1 du Code civil qui sont la résolution de la vente ou la diminution du prix.
Recommandations.
Le maître d’ouvrage se doit d’être vigilant lors de la réception de l’ouvrage afin de constater les éventuels défauts apparents, à ce titre il peut mission l’architecte et lui donner mandat pour procéder à la réception pour son compte.
Le maître d’ouvrage peut également dans l’année qui suit la réception notifier les défauts qui se sont manifester.
Aussi, il convient d’assigner au cours de l’année de parfait achèvement et veiller à interrompre le délai de forclusion en initiant une procédure en référé et éventuellement également au fond si les mesures d’expertises risquent de dépasser le délai d’un an.

Par Marie-Laure Bernasconi et Charles Bohbot, Avocats.


RECONFINEMENT : QUEL IMPACT JURIDIQUE SUR L’ACTIVITÉ DES AGENTS IMMOBILIERS ?

Le 28 octobre 2020, le gouvernement a décidé de prendre des mesures pour réduire à leur plus strict minimum les contacts et déplacements sur l’ensemble du territoire en établissant un confinement du 30 octobre au 1er décembre minimum.

Le décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020 précise quelque peu les contours des autorisations et interdictions qui frappent notamment l’activité des agences immobilières et de leurs représentants, le temps de ce deuxième confinement.

Le décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire, précise les contours des autorisations et interdictions frappant les agences immobilières et leurs représentants.

Qui des visites de biens, des signatures chez le notaire, de la signature de mandats de vente, de l’attribution du chômage partiel ?

Quelques débuts de réponses en attendant les précisions qui seront apportées dans la semaine par le gouvernement.

1- La fermeture immédiate des agences immobilières au public.

Les activités des professionnels de l’immobilier ne figurant pas dans la liste des établissements autorisés à recevoir du public, les agences immobilières doivent immédiatement fermer leurs portes au public.

Le télétravail et la permanence téléphonique deviennent le principe et la présence physique l’exception, mais les salariés ou agents commerciaux munis d’une attestation de déplacement professionnel peuvent continuer à se rendre au sein de leurs agences, sans pour autant pouvoir y recevoir leurs clients.

2- L’arrêt des visites.

Pour les non professionnels, le décret précise dans son article 4, paragraphe I, que « (…) tout déplacement de personne hors de son lieu de résidence est interdit (…) » et donne plusieurs exceptions limitatives dont ne font pas partie les visites de biens immobiliers par les acquéreurs.

Ne sont donc en théorie possibles que les visites virtuelles, en visio-conférence ou par un professionnel (chasseur immobilier, architecte, etc.).

3- La continuité des signatures de mandats, des estimations, de la prise de photos, des rendez-vous notariés.

Pour les professionnels, les déplacements fondés par un rendez-vous chez un client, pour une estimation, une prise de photographie, de vidéo, la signature d’un mandat de vente, la remise de clés, les relevés d’électricité/eau/gaz, etc… sont autorisés car ils ne peuvent être réalisés à distance.

En revanche, les déplacements professionnels hors des locaux de l’entreprise n’étant admis que s’ils ne peuvent être différés, il exclut pour les agents immobiliers la poursuite de toute prospection physique (démarche à domicile, boîtage publicitaire, etc).

Concernant les actes notariés, les notaires sont autorisés à poursuivre leur mission de service public pendant toute la durée du confinement.

En effet, l’article 4 du Titre 1 du décret n°2020/1310 du 29 octobre 2020 détaillant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire, autorise les déplacements pour répondre à une convocation judiciaire ou administrative ou pour se rendre dans un service public ou chez un professionnel du droit.

4- Le chômage partiel.

Lors du premier confinement, les contrats de travail étaient suspendus mais non rompus et les agences immobilières continuaient de verser 70% du salaire brut (84% du net) à leurs salariés y compris pour les négociateurs VRP exclusifs immobiliers.

L’employeur était remboursé en totalité par l’Etat, pour les salaires jusqu’à 6 927 euros bruts mensuels (jusqu’à 4,5 fois le SMIC).

A priori, les décrets et ordonnances du 1er confinement devraient être renouvelées ou maintenus dans le même sens pour ce deuxième confinement.


LE CONSTAT D’INFRACTION FACE À L’URGENCE.

Dans un arrêt rendu le 23 septembre 2019, le Conseil d’Etat a précisé le régime du référé-suspension applicable au refus de dresser un procès-verbal d’infraction aux règles d’urbanisme.

Arrêt du 23 septembre 2019, M. P. c/ Commune de Vineuil-Saint-Firmin, n° 424270, aux Tables (B).

L’arrêt rendu le 23 septembre 2019, M. P. c/ Commune de Vineuil-Saint-Firmin, n° 424270, aux Tables (B), a été l’occasion pour le Conseil d’Etat de préciser le régime du référé-suspension applicable au refus de dresser un procès-verbal d’infraction aux règles d’urbanisme.

D’une part l’article L480-1 du Code de l’urbanisme impose au maire, lorsqu’il a connaissance d’une telle infraction, d’en faire dresser procès-verbal, dès lors que l’élément matériel peut (encore) être constaté : CAA Nancy, 1ère chambre, 30 avril 2008, n°07NC00536.

D’autre part, le régime du référé-suspension en matière d’autorisation d’occupation des sols, dont les permis de construire, retient une présomption d’urgence en cas d’exécution des travaux, eu égard à leur « caractère difficilement réversible » : Conseil d’État, 5/7 SSR, 27 juillet 2001, Commune de Tulle, n°230231 (jurisprudence codifiée par la loi ELAN à l’article L600-3 alinéa 2 du Code de l’urbanisme).

Dans la présente affaire, il n’était dès lors pas étonnant à ce que le requérant entende se prévaloir de cette présomption d’urgence, ce dernier estimant que l’exécution des travaux était non-conforme aux dispositions du plan local d’urbanisme.

Or, contrairement au contentieux des autorisations d’occupation de sols, une telle décision de refus n’a trait qu’à la non-conformité des travaux à la règle urbanistique, et non à la décision par laquelle ils ont été autorisés.

Partant, le Conseil d’Etat retient que :

« 5. L’urgence justifie que soit prononcée la suspension d’un acte administratif lorsque l’exécution de celui-ci porte atteinte, de manière suffisamment grave et immédiate, à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu’il entend défendre. Il appartient au juge des référés d’apprécier objectivement et concrètement, compte tenu des justifications fournies par le requérant et de l’ensemble des circonstances de chaque espèce, si les effets de l’acte litigieux sont de nature à caractériser une urgence justifiant que, sans attendre le jugement de la requête au fond, l’exécution de la décision soit suspendue.

6. En premier lieu, s’agissant de l’exécution d’une décision par laquelle une autorité administrative refuse de dresser le procès-verbal prévu à l’article L480-1 du Code de l’urbanisme pour constater la méconnaissance par un commencement de travaux des prescriptions du permis de construire au titre duquel ils sont réalisés, la condition d’urgence ne saurait être regardée comme étant par principe satisfaite. Dès lors, en appréciant concrètement au vu de l’ensemble des circonstances de l’affaire si la condition d’urgence requise par l’article L521-1 du Code de justice administrative pouvait en l’espèce être regardée comme remplie, le juge des référés n’a pas commis d’erreur de droit. »

Néanmoins, pour caractériser une situation d’urgence en l’absence de présomption, il demeurera loisible à tout requérant de démontrer que le refus du maire préjudicie de manière suffisamment grave et immédiate à ses intérêts, sous contrôle du juge : Conseil d’Etat, 24 juillet 2019, Association pour l’aménagement de la vallée de l’Esche, n° 428026.

Enfin, en l’état du droit, il n’est pas inopportun d’estimer que la jurisprudence pourrait être différente dans le cas où la non-conformité aux règles de l’urbanisme résulterait d’une construction édifiée sans autorisation, un tel cas emportant par ailleurs l’obligation pour l’édile local d’ordonner l’interruption des travaux.

Par Pol-Emmanuel Grenet, Avocat.