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DÉMEMBREMENT VS INDIVISION : QUELLES CONSÉQUENCES SUR LA VENTE IMMOBILIÈRE ?

Le droit de propriété est un droit réel et absolu (inviolable et sacré) constitutionnellement protégé par la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789, en ses articles 2 et 17.
Le droit de propriété ne peut donc souffrir aucune atteinte (sauf cas de nécessité publique).

Le droit de propriété se décompose en 3 droits autonomes :
- L’usus qui est la possibilité pour le propriétaire d’utiliser un bien pour soi-même ou pour un tiers ;
- Le fructus qui est la faculté pour le propriétaire de tirer les revenus qu’un bien peut produire ;
- L’abusus qui est le pouvoir pour le propriétaire d’en disposer de la façon dont il souhaite.

Dans certaines situations, les attributs du droit de propriété (l’usus, le fructus, et l’abusus) sont répartis entre plusieurs propriétaires sous forme, soit d’une indivision, soit d’un démembrement de propriété.

Le schéma juridique de l’indivision relève du Chapitre VII Titre 1er Livre III Code civil relatif à la manière d’acquérir la propriété par les successions, tandis que le démembrement de propriété est prévu au Titre III Livre II Titre 1er relatif aux différentes modifications de la propriété.

Il s’agit donc de deux schémas juridiques distincts l’un de l’autre.

Le fait que, dans une situation de démembrement, les droits des nus-propriétaires et ceux des usufruitiers ne soient pas de même nature que ceux des indivisaires, fait que les dispositions juridiques s’appliqueront d’une manière différente dans les rapports patrimoniaux de l’un ou de l’autre schéma (A/).

Pour le sujet qui nous intéresse, cette différence de traitement s’observe, notamment, pour l’obtention d’une autorisation judiciaire de vente du bien immobilier (B/).

A/ Démembrement vs indivision : savoir les reconnaître.

1/ Le démembrement de propriété : un mécanisme juridique de répartition (« d’éclatement ») entre des mains différentes des attributs du droit de propriété.

Dans une situation de démembrement les attributs du droit de propriété sont répartis entre un usufruitier et un nu-propriétaire. Chacun d’eux est alors titulaire d’un droit de propriété réel et autonome sur un même ensemble immobilier.

L’usufruit est le droit d’utiliser et de percevoir les fruits du bien sur lequel il repose. Il s’agit d’un droit de propriété réel publié au fichier immobilier. Ce droit ne s’éteint que dans des conditions limitées (Cf : art. 617 du code civil).

La nue-propriété est un concept du droit de propriété. Le nu-propriétaire est propriétaire du bien sans pouvoir en jouir, ni l’habiter, puisque ces prérogatives appartiennent seulement à l’usufruitier. Son droit de propriété réel est ainsi grevé d’usufruit.

En somme, deux propriétaires sont propriétaires ensemble d’un même bien, sans avoir les mêmes droits.

Chacun d’eux est alors propriétaire d’un droit réel et autonome de propriété dont il est impossible d’être dépossédé, même par la voie judiciaire (Cf : art. 2 DDHC et art. 815 c.civ).

Le démembrement peut résulter d’une convention, ou de la loi.

Lorsqu’elle résulte de la loi, cette situation découle, notamment, du transfert de propriété s’opérant dans le cadre de la succession du 1er parent décédé.

En effet, l’article 757 du code civil prévoit que lorsque les conjoints n’ont pas réglé de leur vivant les conséquences patrimoniales de leur décès, alors le conjoint survivant disposera d’un délai de 3 mois pour choisir son « option », c’est-à-dire, « l’usufruit de la totalité des biens existants ou la propriété du quart des biens lorsque tous les enfants sont issus des deux époux et la propriété du quart en présence d’un ou plusieurs enfants qui ne sont pas issus des deux époux ». Le conjoint survivant aura donc le choix entre la propriété indivis du bien légué, ou, la propriété démembrée.

L’article 758-3 du même code précise que sans réponse de sa part à l’expiration de ce délai, le conjoint survivant sera censé avoir opté pour l’usufruit du bien légué.

Il lui sera possible de convertir cet usufruit en rente viagère ou en capital d’un commun accord avec les héritiers. Précisons que la valeur de l’usufruit sera proportionnelle à l’âge de l’usufruitier [1].

[Autres situations de démembrement : si, à défaut d’enfants ou de descendants, le défunt laisse ses père et mère, le conjoint survivant recueille la moitié des biens.

L’autre moitié est dévolue pour un quart au père et pour un quart à la mère. Quand le père ou la mère est prédécédé, la part qui lui serait revenue échoit au conjoint survivant. (art.757-1 c.civ).

A savoir, le conjoint survivant peut toujours demander au notaire l’attribution préférentielle du bien et se voir ainsi attribuer la pleine propriété du logement.

Bien évidemment, en l’absence d’enfants ou de descendants du défunt et de ses père et mère, le conjoint survivant recueillera l’intégralité de la succession, il n’y aura donc pas de situation d’indivision (art.757-2 c.civ).

Abusus (disposer, notamment aliéner)Fructus (percevoir les fruits)USUS (jouissance, habitation de la chose)
UsufruitierNonOuiOui
Nu propriétaireOuiNonNon

2/ L’indivision : deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien, et disposent des droits de même nature, donc des mêmes prérogatives sur le bien.

La notion d’indivision est définie dans le [dictionnaire juridique de Serge Braudo [2] comme « la situation dans laquelle se trouvent des biens sur lesquels s’exercent des droits de même nature appartenant à plusieurs personnes ».

Cette situation peut résulter d’une convention, ou de la loi.

Lorsqu’elle résulte de la loi, cette situation découle, notamment, du transfert de propriété s’opérant dans le cadre de la succession du dernier parent décédé, puisque sauf convention contraire, le droit de propriété de ce dernier (pleine propriété ou 100% usufruit) se transmet aux héritiers directs, qui deviennent, ensemble, indivisaires du bien légué.

Cette situation peut aussi résulter du choix du conjoint survivant d’opter pour la propriété du quart de l’héritage, il se retrouvera alors en indivision sur le bien légué (Cf : art.757 c.civ).

Sauf convention contraire portant sur la répartition des quotes-parts, chaque indivisaire sera, en principe, propriétaire du bien à quotes-parts égales et titulaire de droits réels et autonomes identiques.

Abusus (disposer, notamment aliéner)Fructus (percevoir les fruits)Usus (jouissance, habitation de la chose)
IndivisairesOuiOuiOui

La différence de traitement entre ces deux schémas s’observe pour les actes autorisés en justice, notamment, en cas de conflit entre indivisaires pour l’obtention d’une autorisation judiciaire de vente du bien immobilier (B).

B/ Les différents cas de figure pour obtenir une autorisation judiciaire de vente du bien immobilier.

Qu’il s’agisse d’une indivision ou d’un démembrement, vous devrez obtenir la signature de tous les propriétaires pour la mise en vente du bien immobilier.
L’unanimité est donc la règle.

Dans certaines situations un propriétaire peut refuser de vendre le bien.

Dans cette situation, l’obtention d’une autorisation judiciaire de vente s’opère de manière différente selon TROIS situations.

1/ 1ère situation : Une indivision entre plusieurs indivisaires.

Conformément à l’article 815-5-1 du Code civil un indivisaire ou des indivisaires pourr(a)/ont obtenir la vente du bien à la condition de :
- Détenir au moins deux tiers des droits indivis ;
- D’exprimer à la majorité des deux tiers son/leur intention devant notaire. Le notaire disposera d’un délai d’1 mois pour signifier cette intention à l’indivisaire réticent lequel disposera d’un délai de 3 mois pour faire connaître son intention ;
- S’il s’oppose à la vente, le notaire devra dresser un procès-verbal de difficultés ;
- D’adresser une requête au tribunal judiciaire aux fins d’obtenir l’autorisation de vendre.

Bien que le processus soit long, cette situation est la plus favorable à l’indivision, puisque le/les indivisaire(s) détenant au moins deux tiers des droits indivis n’auront pas besoin de justifier leur demande.

Il suffira qu’il(s) démontre(nt) que la vente du bien ne porte pas « d’atteinte excessive aux droits des autres indivisaires ».

Cette autorisation judiciaire de vente sera opposable à l’indivisaire réticent, de sorte que sa signature ne sera plus nécessaire pour la passation des actes (le prix de la vente lui sera distribué en fonction de sa quote-part).

2/ 2ème situation : Une indivision entre deux indivisaires.

Conformément aux article 815-5 du Code Civil et 815-6 lorsqu’une indivision regroupe 2 indivisaires et qu’aucun des deux ne dispose de deux tiers des droits indivis, alors l’indivisaire demandeur ne pourra obtenir la vente du bien qu’à la double condition :
- D’obtenir une autorisation judiciaire de vente ;
- Et (pour obtenir cette autorisation), de justifier que le refus l’indivisaire réticent « met en péril l’intérêt commun », ou, qu’il s’agit d’une « mesure urgente que requiert l’intérêt commun ».

Cette situation n’est pas favorable à l’indivisaire demandeur, puisqu’il devra justifier sa demande par l’existence d’une « mise en péril » ou d’une « mesure urgente ».

3/ 3ème situation : un démembrement de propriété.

Lorsqu’un bien est placé en démembrement de propriété, l’article 815-5 du code civil indique « Le juge ne peut, à la demande d’un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitier ».

En démembrement il n’y a aucune possibilité pour l’usufruitier, et inversement pour le nu propriétaire, d’obliger l’autre propriétaire à vendre son droit.

En effet, le droit de l’usufruitier et celui du nu-propriétaire sont des droits réels et autonomes qui ne peuvent subir aucun assaut, ni souffrir aucune décision judiciaire de vente forcée (Cf : article 2 DDHC).

En cas de refus injustifié, et dans le cas où une insanité d’esprit serait avérée, la procédure d’agrément sera la seule solution, d’autant plus si le refus va à l’encontre des intérêts de l’opposant.

Par : Fanny Quilan
Expert Juridique Immobilier


LA CRÉATION DE LA COPROPRIÉTÉ.

La copropriété est l’organisation d’un immeuble bâti dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.

Dès 1938, le législateur est intervenu pour réglementer les rapports entre les copropriétaires. C’est la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui définit aujourd’hui le statut juridique de la copropriété des immeubles bâtis.

Jusqu’à la fin du XIXè siècle, il existait surtout des maisons individuelles ou bien encore dans les grandes villes, des immeubles de plusieurs étages appartenant à un seul propriétaire qui en héritait le plus souvent.

Au XXe siècle, cette situation a évolué pour au moins deux raisons. D’une part, certains propriétaires ne pouvaient plus garder leur bien en raison du coût élevé des travaux de gros œuvre et de rafraichissement. D’autre part, il devenait de moins en moins rare que l’on investisse dans l’immobilier pour donner le bien ensuite en location. Autrement dit, certains propriétaires ne pouvaient plus entretenir leur bien cependant que d’autres investissaient.

Un même bien immeuble se divise entre plusieurs propriétaires. C’est ainsi que l’immeuble se divise en copropriété. Mais les copropriétaires ne pouvaient être laissés à eux-mêmes et il était nécessaire de réglementer les rapports entre eux, du moins s’agissant des parties communes de leur immeuble. Dès 1938, le législateur est intervenu pour réglementer les rapports entre les copropriétaires.

C’est la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui définit aujourd’hui le statut juridique de la copropriété des immeubles bâtis. L’alinéa 4 de l’article 14 dispose ainsi :  » (…) il (le syndicat) a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Ainsi en cas de dommage dû à l’immeuble en copropriété, le texte énonce la responsabilité du syndicat lorsqu’il y a un vice de construction ou lorsqu’il y a un défaut d’entretien. Et c’est seulement dans ces deux cas que ce texte d’applique, à tout le moins lorsque le dommage est survenu dans une partie commune de l’immeuble. L’article 3 de la loi de 1965 liste les parties présumées communes : le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ; le gros œuvre du bâtiment, les éléments d’équipement commun, y compris les parties des canalisations y afférentes qui traversent les locaux privatifs ; les coffres, gaines et têtes de cheminées, les locaux de services communs, les passages et corridors, tout élément incorporé dans les parties communes.

Par : Hélène PICHEREAU SAMSON
Avocat au Barreau de Poitiers
https://pichereauavocat.com


LA CONSTRUCTIBILITÉ LIMITÉE DANS LES COMMUNES DÉPOURVUES DE DOCUMENT D’URBANISME.

Les possibilités de construire au sein d’une commune dépourvue de plan local d’urbanisme se veulent limitées, et sont fonction de la localisation du terrain.

Que permet le Code de l’urbanisme ?

L’occupation des sols sur le territoire des communes dépourvues de documents de planification urbaine – à savoir dépourvues de plan local d’urbanisme, de document d’urbanisme en tenant lieu ou de carte communale – est strictement régie par les dispositions du code de l’urbanisme, lequel fixe la règle dite de constructibilité limitée.

Cette règle consiste à interdire l’édification de toute construction n’étant pas située dans les parties actuellement urbanisées de la commune, à l’extérieur desquelles ne pourront être réalisés que [1] :
- Les travaux consistant en l’adaptation, l’extension, la réhabilitation ou le changement de destination d’une construction existante,
- Les constructions nécessaires à l’exploitation agricole (sous certaines conditions),
- Les constructions et installations incompatibles avec le voisinage des zones habitées,
- Les constructions présentant un intérêt communal.

Dans tous les autres cas, le projet de construction devra être conforme à l’article L111-3 du Code de l’urbanisme, qui prévoit qu’

« en l’absence de plan local d’urbanisme, de tout document d’urbanisme en tenant lieu ou de carte communale, les constructions ne peuvent être autorisées que dans les parties urbanisées de la commune », sans toutefois définir la notion de parties urbanisées de la commune  ».

C’est donc au juge qu’est revenue la tâche de dessiner les contours de cette notion en veillant à respecter la portée des dispositions précitées, dont l’objet est de lutter contre le mitage tout en préservant des espaces agricoles ou forestiers.

Une décision Mme Cadel a posé comme critères principaux la densité en constructions de la zone considérée et l’existence de voies d’accès et d’équipements.

Pour autant, la prise en compte de ces éléments ne dispense pas l’autorité chargée de délivrer les autorisations d’occupation du sol de se livrer à une analyse supplémentaire, tenant compte de plusieurs autres éléments.

Au fil des décisions rendues, le juge a ainsi fixé tout un ensemble de critères tenant lieu de véritable faisceau d’indices auquel devra se référer l’autorité compétente.

L’examen des caractéristiques de chaque terrain terrain doit ainsi permettre à cette dernière de déterminer le caractère urbanisé ou non d’un secteur en appréciant :
- La distance par rapport au bourg ou au hameau,
- Le type d’habitat (groupé, urbanisation dispersée ou linéaire), le nombre de constructions et l’existence de terrains voisins déjà construits,
- La taille du parcellaire,
- La desserte par les équipements,
- L’insertion dans le paysage,
- La protection des exploitations agricoles,
- Les précédents créés par la délivrance de permis de construire ou de certificats d’urbanisme positifs pour les terrains considérés, au moment de cette délivrance, comme compris dans la partie actuellement urbanisée de la commune.

En pratique, le critère du nombre de constructions est fréquemment employé, notamment associé à celui de la distance par rapport au bourg ou au hameau (lequel se caractérise par l’existence de plusieurs bâtiments suffisamment proches les uns des autres pour être regardés comme groupés).

Ce faisceau d’indices a notamment permis de regarder comme étant intégrés à une partie actuellement urbanisée de la commune :
- Un terrain situé à proximité immédiate d’un lotissement (distant de 300m), lequel est composé d’un nombre suffisant d’habitations desservies par des voies d’accès ;
- Un terrain entouré de constructions de tous les côtés, sauf à l’est, ou une propriété voisine sur trois côtés de parcelles déjà construites et jouxtant aussi un terrain à l’état champêtre ;
- Un terrain desservi par l’ensemble des réseaux publics et situé à moins de 200m d’une dizaine de maisons , ou à proximité immédiate de plusieurs parcelles supportant des constructions.

De même qu’un terrain situé « en bordure d’un secteur de constructions agglomérées […] se trouve par là même inclus dans les parties actuellement urbanisées de la commune ».

A l’inverse, ont succombé à l’analyse du juge les autorisations délivrées :
- Dans un site boisé peu construit et peu équipé;
- Au sein d’un secteur ne comportant que quelques constructions dispersées voisines d’espaces naturels [1 ;
- Sur un terrain situé à 1,4 km de l’agglomération, relativement éloigné des quelques habitations les plus proches, dans un secteur à vocation agricole et entouré de bois et de vignes.

Quoi qu’il en soit, toute décision refusant l’octroi d’une autorisation d’urbanisme au motif que le terrain d’assiette se situe en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune peut faire l’objet d’un recours contentieux devant le tribunal administratif, ou d’un recours gracieux devant l’autorité compétente, dans un délai de deux mois à compter de sa notification.

Par : Manon Chevalier, Avocat au Barreau de Toulon