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METTRE SON BIEN EN LOCATION : PRÉCAUTIONS À PRENDRE, OBLIGATIONS À RESPECTER ET PIÈGES À ÉVITER.

L’investissement locatif reste l’investissement préféré des Français.
La mise en location d’un bien immobilier est très encadrée : tous les logements ne sont pas aptes à la location et celle-ci n’est pas sans conséquences, aussi bien pour le bailleur que pour le locataire.
Tour d’horizon des principales règles à respecter par le bailleur avant la mise en location et au cours du contrat.

Mon bien peut-il être mis en location ?

Le bailleur doit s’assurer en premier lieu que le logement respecte les critères de décence prévus par la législation.

L’état du logement doit permettre de garantir la sécurité physique et la santé des locataires :
- Assurer le clos et le couvert,
- L’étanchéité à l’air doit être suffisante,
- Présenter les dispositifs de retenue des personnes adéquats (garde-corps),
- Réseaux et branchements d’électricité et de gaz et équipements de chauffage et d’eau chaude conformes aux normes de sécurité en vigueur et en bon état d’usage et de fonctionnement.

Pour pouvoir être mis en location, le bien doit présenter une surface minimum de 9 m² et une hauteur sous plafond 2,2 m ou bien un volume de 20 m3.

Le logement doit, en outre, être doté des équipements suivants :
- Installation sanitaire intérieur (exception : logement ne comportant qu’une seule pièce),
- Cuisine ou coin cuisine,
- Evacuation des eaux ménagères,
- Réseau électrique permettant un éclairage suffisant de toutes les pièces,
- Equipement permettant un chauffage normal,
- Eau potable et courante.

Si le logement ne répond pas aux caractéristiques de décence, votre locataire peut vous enjoindre par voie judiciaire à faire les travaux nécessaires sous astreinte et vous faire condamner au versement de dommages et intérêts.

Dois-je effectuer des travaux au cours du bail ?

Au cours du bail, le propriétaire doit s’assurer que le logement est en bon état d’usage et de réparation et doit donc effectuer toutes les grosses réparations, autres que les réparations locatives.

Ainsi, si le locataire doit s’assurer de l’entretien courant du logement et effectuer les menues réparations, le bailleur prend à sa charge les travaux d’entretien et de réparation de la toiture, des fenêtres, des boiseries, du ballon d’eau ou encore de la chaudière en cas de dysfonctionnement dès lors que celle-ci est bien entretenue par le locataire.

D’une manière générale, le bailleur devra supporter tous les travaux de réparation dus à la vétusté du logement.

Un contrat écrit est-il obligatoire ?

La loi du 6 juillet 1989 impose l’établissement d’un contrat de location par écrit et précise la liste des mentions obligatoires du contrat qui doit comporter :
- Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
- Le nom ou la dénomination du locataire ;
- La date de prise d’effet et la durée ;
- La consistance, la destination ainsi que la surface habitable du logement ;
- La désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun, ainsi que des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;
- Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;
- Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;
- La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;
- Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

Le contrat peut être complété librement par les parties, mais certaines clauses sont interdites.

A titre d’exemple, sont réputés nulles et non écrites les clauses imposant la souscription d’une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur ou l’obligation de paiement du loyer par prélèvement automatique.

Quels justificatifs demander au locataire ?

Concernant la solvabilité du locataire, la règlementation en la matière autorise l’exigence des justificatifs suivants :
- bulletins de salaire,
- attestation d’emploi,
- avis d’imposition,
- quittances de loyer,
- quittances EDF,
- RIB.

Le bailleur (ou le professionnel) qui exige des documents non autorisés s’expose à une amende administrative.

Attestation d’assurance contre les risques locatifs.

Le locataire a l’obligation de souscrire une assurance contre les risques locatifs.

Il est important de demander au locataire de présenter une attestation d’assurance dès la remise des clés, et une fois par an en cours de bail.

L’assurance contre les risques locatifs couvre notamment les risques incendie, explosion et dégât des eaux.

Dois-je établir un état des lieux ?

L’état de lieux d’entrée permet de faire constater l’état du logement à l’arrivée du locataire et fait donc foi jusqu’à preuve du contraire.

Si l’état des lieux d’entrée n’a pas été réalisé, il sera impossible pour le bailleur de réclamer le coût des éventuelles réparations locatives en cas de dégradations imputables au locataire autre que celles liées à l’usure normale du logement.

Puis-je exiger un dépôt de garantie et une caution ?

Un dépôt de garantie et un acte de cautionnement peuvent être exigés au locataire afin de garantir le paiement du loyer.

Le montant du dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges.

Le cautionnement est très encadré et il est conseillé, pour s’assurer de sa validité, de confier la rédaction de l’acte à un professionnel.

La loi interdit aux bailleurs ayant souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire de demander en cautionnement, sauf si le logement est loué à un étudiant.

La quittance de loyer est-elle obligatoire ?

La délivrance d’une quittance de loyer n’est pas imposée, mais le bailleur est tenu de la délivrer au locataire si celui-ci en fait la demande.

L’établissement des quittances de loyer est gratuit et ne peut en aucun cas être facturée au locataire.

Puis-je exiger le versement d’une provision sur charges ?

Les charges récupérables correspondent aux dépenses imputables au locataire ; elles sont exigibles sur justification et peuvent donner lieu au versement de provisions qui doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

Comment agir en cas d’impayé ?

Si votre locataire est défaillant dans le paiement de son loyer, il est conseillé d’agir sans délai.

Si le dialogue ne permet pas de trouver une solution, le bailleur doit immédiatement mettre en place la procédure de recouvrement et, le cas échéant, d’expulsion, si les manquements du locataire sont graves ou si l’impayé est important.

La condamnation du locataire au paiement de son arriéré locatif et son éventuelle expulsion des lieux loués ne peuvent être obtenus que par la voie judiciaire en respectant la procédure prévue à cet effet :
- Commandement de payer délivré par voie d’huissier,
- Saisine de la CCAPEX,
- Assignation devant le tribunal judiciaire,
- Notification de l’assignation à la préfecture,
- Signification de la décision et commandement de quitter les lieux.

Afin de mettre en location votre bien en toute sérénité, faites-vous accompagner par des professionnels du droit et de l’immobilier


BAUX COMMERCIAUX : « LOYERS COVID », LE MONDE D’APRÈS.

Face aux incertitudes judiciaires, il est bienvenu que le Tribunal judiciaire de Chartres ait saisi la Cour de cassation (n°21-70.013), qui répondra enfin à trois questions importantes que se posent les praticiens des baux commerciaux depuis un an et demi concernant les « loyers Covid ».
L’avis de la Cour, prévu le 5 octobre prochain, qui n’aura certes pas valeur contraignante, mais qui constituera un baromètre, est attendu de pied ferme, qu’il s’agisse des plaideurs, impatients de savoir quels leviers contractuels « marcheront », mais également des rédacteurs, qui devront en tirer les conséquences dans les actes à conclure.

Le preneur peut-il opposer l’exception d’inexécution pour refuser de payer les « loyers Covid » ?

L’exception d’inexécution désigne le refus d’une partie d’exécuter une obligation contractuelle exigible à raison de l’inexécution grave par l’autre partie de sa propre obligation [1].

Dans le contexte de la crise sanitaire, pour refuser d’exécuter leur obligation de paiement, certains preneurs, empêchés d’exploiter leur local, ont soulevé le manquement grave à l’obligation de délivrance et/ou de jouissance paisible mise à la charge du bailleur [2].

La Cour de cassation devra se prononcer sur le point de savoir si le manquement à ces obligations peut être constitué alors même que le bailleur n’a aucun pouvoir, ni contrôle sur l’événement ayant entraîné l’empêchement de l’exploitation.

L’exécution du bail, et notamment, l’obligation de paiement des « loyers Covid », peut-elle être suspendue pour cause de force majeure ?

En cas de survenance d’un événement « échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriés » rendant temporairement impossible l’exécution d’une obligation, celle-ci est suspendue pour la durée de l’événement [3].

Dès le premier confinement, cet argument a été affiché comme l’arme absolue. Ainsi, la fermeture administrative ordonnée par les pouvoirs publics pour lutter contre la propagation du virus « ne pouvait que » constituer un cas de force majeure de nature à suspendre temporairement l’exécution du bail (tant l’obligation de délivrance du bailleur que l’obligation de paiement du preneur).

Cela ne va pourtant pas de soi.

Dès lors, l’éclairage de la Cour de cassation ne manquera pas d’intéresser tous les praticiens du droit des contrats commerciaux car, si l’existence de ce cas de force majeure était confirmée en matière de bail commercial, le raisonnement de la Cour pourrait être transposé à d’autres domaines contractuels.

Le locataire dont l’exploitation est empêchée par une fermeture administrative subit-il une perte partielle de la chose louée justifiant une dispense de paiement des « loyers Covid » ?

Lorsque la chose louée est détruite en partie, « le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix ou la résiliation même du bail » [4].

Des plaideurs habiles ont soutenu, avec un relatif succès, d’ailleurs, que l’interdiction temporaire d’exploiter des locaux commerciaux imposée par les pouvoirs publics équivaudrait à une perte partielle de la chose louée, justifiant une dispense de paiement des loyers pour la période considérée, la notion de destruction n’étant pas nécessairement physique.

Là encore, il appartiendra à la Cour de cassation de statuer, étant relevé que l’article 1722 du Code civil ne prévoit pas seulement la réduction du loyer, mais aussi la résiliation du bail. Si la perte partielle de la chose louée était admise sur le principe, certains preneurs pourraient donc s’en prévaloir pour tenter de se défaire d’un bail dont ils ne voudraient plus.

A n’en pas douter, il y aura, pour les baux commerciaux, un « monde d’après ».

Les aménagements que bailleurs et preneurs parviendront à faire apporter à toutes ces dispositions, qui pouvaient précédemment apparaître comme – presque – de pure forme dans un bail, seront cruciaux dans la recherche d’un équilibre contractuel et surtout, dans la gestion constructive de crises futures auxquelles tout le monde s’attend désormais.

Plus encore qu’auparavant, les rédacteurs chercheront à prévoir l’imprévisible et leurs clients ne penseront plus que le pire ne peut pas se produire.